“Los desafíos de la vivienda en el siglo XXI”

1. El dilema del huevo y la gallina: ¿El suelo sube por la vivienda o la vivienda por el suelo?

Esta es la pregunta fundamental que planteó Pablo Benlliure. Por un lado, parece lógico que si el terreno es más caro, la casa construida sobre él también lo será. Pero, por otro lado, ¿no será que el alto precio que el mercado está dispuesto a pagar por una vivienda es lo que permite que el dueño del terreno pida más por él?

Benlliure reveló que existe una correlación matemática altísima (.93) entre el precio del suelo y el de la vivienda. Esto demuestra que están íntimamente ligados, pero no nos dice qué causa qué. Distinguir esta causalidad es crucial, porque las políticas públicas serían muy distintas si el objetivo fuera controlar el precio de la vivienda o regular el del suelo. La incertidumbre, como admitió el propio experto, sigue en el aire.

...el precio del suelo jala al precio de la vivienda o el precio de la vivienda jala al precio del suelo. Buena pregunta.

2. El secreto de los desarrolladores: Así se calcula realmente el precio de un terreno.

Contrario a lo que se podría pensar, los promotores inmobiliarios no parten del costo del suelo para fijar el precio de una casa. Hacen exactamente lo opuesto, utilizando un método práctico conocido como "cálculo residual", un método que, según explicó Benlliure desde su propia experiencia profesional en el sector, es el que realmente se usa en la industria.

Piense en el precio de venta final como un pastel. El desarrollador primero corta las rebanadas de los costos de construcción, permisos y su propia ganancia. La rebanada que sobra, sea grande o pequeña, es lo que puede ofrecerle al dueño del terreno. En palabras sencillas: al precio máximo que el mercado pagaría por una vivienda, se le restan los costos y la ganancia esperada. El resultado es el precio máximo que se está dispuesto a pagar por la tierra.

La implicación es enorme: el precio del suelo no es un valor intrínseco, sino el resultado de una disputa. Es el residuo de una ganancia potencial que, en gran medida, es creada por la propia ciudad a través de la infraestructura pública, el transporte, los servicios y la normatividad. La negociación entre el dueño del terreno y el desarrollador es, en el fondo, una disputa sobre quién se queda con el valor que la comunidad ha generado.

...a partir del precio que tiene la vivienda en el mercado se le descuentan los costos de construcción el costo de acondicionamiento la ganancia mínima del promotor y queda el precio del terreno.

3. La paradoja histórica: Cómo una ley para proteger al campo creó la expansión urbana descontrolada.

Para entender el presente, hay que mirar al pasado. Antonio Azuela nos recordó que el territorio mexicano está dividido en dos grandes mitades: la propiedad privada y la propiedad de núcleos agrarios (ejidos y comunidades). Durante décadas, la tierra ejidal, teóricamente invendible, se incorporaba a las ciudades de dos maneras: a través de ventas ilegales toleradas por el régimen político o mediante mecanismos de planeación estatal, como las "reservas territoriales" que tuvieron su auge en los años ochenta.

La reforma salinista de los años 90 buscó modernizar el campo permitiendo a los ejidos vender legalmente sus tierras. El resultado fue paradójico y transformó nuestras ciudades para siempre. Al eliminar la mediación obligatoria del gobierno, se abrió un mercado legal de tierra. Los grandes desarrolladores inmobiliarios, buscando maximizar sus ganancias, salieron a comprar los terrenos más baratos. ¿Y cuáles eran? Inevitablemente, los más lejanos y peor ubicados.

Así, una reforma pensada para el campo desató el modelo de urbanización expansiva y periférica que hoy lamentamos: ciudades que se extienden sin control, con viviendas lejanas, sin servicios adecuados y que obligan a sus habitantes a pasar horas en el transporte.

...ese nuevo modelo de Urbanización que hemos lamentado durante décadas tiene que ver con este cambio en el régimen de propiedad.

4. Una idea radical escondida en la Constitución: ¿Y si el "aire" sobre los terrenos no fuera del dueño?

Quizás la idea más provocadora fue la reinterpretación del Artículo 27 constitucional propuesta por Antonio Azuela. Él nos invita a cuestionar un principio que hemos aceptado por siglos, heredado de la Edad Media: que la propiedad del suelo se extiende "del cielo al infierno". Azuela es contundente: "de la propiedad del suelo no se deduce el poder de edificar".

Introduce un concepto clave: el "espacio edificable". No es el terreno físico, sino el potencial para construir sobre él. Como lo describió gráficamente el propio Azuela, es la "pechuga" del negocio inmobiliario: el espacio rentable que se construye sobre el terreno. Él argumenta que este espacio puede ser considerado un "elemento natural susceptible de apropiación". Según el Artículo 27, la nación tiene la facultad de regular estos elementos para lograr una distribución equitativa de la riqueza.

Esta idea conecta directamente con el "cálculo residual" de Benlliure. Si el Estado regula el "espacio edificable" y captura parte de su valor, introduce un tercer actor en la repartición del pastel. Ya no solo se reparte entre el dueño del suelo y el desarrollador; ahora la comunidad reclama una parte del valor que ella misma creó. Esto alteraría la fórmula por completo, reduciendo el "residuo" que infla el precio del suelo.

Como demuestran estas cuatro revelaciones, el acceso a la vivienda no es un simple juego de oferta y demanda. Benlliure nos muestra el mecanismo económico (el cálculo residual) que define el precio del suelo, pero es Azuela quien revela sus raíces históricas (la reforma ejidal) y su fundamento legal (la concepción de la propiedad). Entender que el precio del suelo no es un "costo" sino el "residuo" de una ganancia, nos permite ver la radical propuesta de Azuela no como una fantasía, sino como una intervención precisa en el punto exacto donde se genera el valor: el "espacio edificable" que la ciudad crea y que hoy se apropia exclusivamente el particular.

El verdadero desafío está en el suelo. La forma en que lo entendemos, lo regulamos y distribuimos su valor define la forma de nuestras ciudades y las oportunidades de sus habitantes. Entendiendo la profunda raíz del problema, ¿estamos listos como sociedad para debatir y reimaginar algo tan fundamental como el significado de la propiedad del suelo para construir ciudades más justas para todos?